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地租理论:政府卖地不如卖房  

2012-01-18 08:49:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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据媒体报道,中央下达1000万套保障房硬指标,其中广州领到的任务是13万套。该报道指出,广州今年计划投入保障性住房的资金为89亿元,这只是当初计划建设的4.3万套保障房的资金,“并未考虑到中央新下达的任务。”即便是89亿元资金,对目前的广州财政来说也是“压力极大”。广州市财政局公布的数据显示,2010年广州土地出让收益仅有455.6亿元,按照10%的比例用于建设保障房也不到50亿元。值得注意的细节是,2011年为了贴补财政,广州市财政局在两会期间披露财政计划时,提出“卖地646.5亿元”的计划。何况这一目标并不一定能够如愿以偿。随后,媒体又报道,广州在2011年要完成的保障性住房的目标为8.4959万套,年度投资总额约需118亿元,其中,市、区财政投资约52亿元,各项目业主利用自有资金或银行贷款解决66亿元。

且不谈这两个报道之间的数据矛盾,尤其是财政投入的资金随着保障房建设套数的增加反而减少的情况,我们单从后一个报道来看,每套保障房所需投资平均不过13.9万元。按照广州市2010年新建住房13074/平方米的均价和新建住房价格涨幅可以低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅的规定来看,每套保障房所需投资只不过是10平方米新建住房面积的市场价。这也就是说,如果按每套保障房面积平均60平方米计算,政府只需花同样的118亿元投资,盖同样面积即约510万平方米的商品房,按照2010年新建住房均价直接在市场上出售,就可以获得666.5亿元的收入,不仅可以收回这些商品房的投资,而且还能在弥补全部8万多套保障房建设中市、区财政承担的52亿元后,可以余下496.5亿元资金补贴财政。这笔余额超过了广州市2010年卖地的总收入。

这表明,只要广州市政府把卖地建设改为卖房建设,也就是说,不是把土地卖给私有的房地产商,再由房地产商组织建筑和销售商品房牟取暴利,而是直接在用于商品房建设的土地上盖房销售,则不仅可以轻松化解建设保障房的资金压力,还有更多的钱可以用来建设公益事业。

上述将卖地建设改为卖房建设的方案,不仅适用于广州市,也适用于其他城市。这一方案普适的原因就在于目前国内地价占房价的比重普遍过低。

近些年来,中国的房价上涨十分凶猛。在民众的质疑下,开发商不得不找些理由来替自己辩护。比如:“‘丈母娘需求’推高房价”、“中国人太有钱,房子太便宜”、“房价太低,勤劳的人都会变成懒汉”,等等。撇开这些明显荒诞的言论,一个似是而非的言论是:房价上涨的主因是地价上涨。为了说明地价对房价的推动,开发商举例说,“按现时的市场下跌之后的交易价格计算这些天价的土地时,就会发现这些土地的成本占房价的比重大约大于50%或更多,如北京通州区5300多元/平方米的土地与现金80009500/平方米的期房交易价格相比,这个成本土地与房价的比大约就大大超过了50%了。”

这是因为,开发商并不懂得地价的形成原理。抛开没有理论基础的开发商,我们看看马克思是如何分析地价和房价的。土地的价格其实就是资本化的地租。简单地举例来说就是,如果平均利息率是5%,那么一个每年可以获得2万元地租的土地就可以看作一个40万元的资本。因为这笔资本平均每年也可以得到2万元的利息收入,从而这块土地的地价就值40万元。西方经济学用若干年地租的贴现值之和来计算地价,也是基于这个原理。于是,引起地租上涨的因素,通常也就是引起地价上涨的因素。

要分析地租,我们就要在资本主义生产关系中引入第三个当事人,即土地所有者——地主。如果土地是用来种植的,那么资本家就是租地农场主,雇佣劳动者是农业工人;如果土地是用于建筑的,那么资本家就是开发商或建筑商,雇佣劳动者是建筑工人。无论哪种情况下,所有的产出价值都是由雇佣劳动者新创造的价值和在生产过程中转移的不变资本价值构成的。劳动者得到了工资,而资本家获得了剩余价值即利润,并补偿了自己的资本支出。那么,地主的地租从何而来呢?

在开发商所说的正常的市场机制条件下,资本家应当而且只应当获得一般利润率。如果低于一般利润率,资本家就会退出,转向其他可以获得一般利润率的投资项目,从而原项目的生产就会停止,什么产出也没有,自然也不会有地租;而如果高于一般利润率,那么超过的部分即超额利润就要转化为地租,归地主所有。否则这个市场机制就不正常了。在后一种情况下,地主之所以能够把超额利润攫为己有,就是因为土地所有权的存在。“单纯法律上的土地所有权,不会为土地所有者创造任何地租。但这种所有权使他有权不让别人去使用他的土地,直到经济关系能使土地的利用给他提供一个余额,而不论土地是用于真正的农业,还是用于其他生产目的,例如建筑等等。”因此,地主的土地所有权成为对资本家投资的一个限制。如果没有这种垄断,超额利润就不会转化为地租,就不会落到土地所有者手里,而是留在资本家的手中。因此,如果资本可以投在土地上而不付地租,那就意味着土地所有权的废除,即使不是法律上的废除,也是事实上的废除。

另一方面,是不是只要有土地,就一定可以获得地租呢?并非如此。在所有相对发达的资本主义国家中,都有相当大的一部分土地始终荒废着。这些荒地并非都是无主的。对那些有主的荒地来说,只是由于在土地上的经营不能带来超额利润,所以才荒废了。

那么,什么情况下才能获得超额利润呢?一是,商品生产的个别生产价格低于同类商品的一般生产价格。这样,在销售价格等于一般生产价格时,就能获得超额利润。以资本主义农业为例:由于某块土地特别肥沃,使得租地农场主只需投入较少的不变资本和可变资本就能取得和在其他地块上投入较多资本的租地农场主同样数量的产出,那么在商品售价相同的情况下,前者就会得到更多的利润。土地的特别肥沃并不是这个多出来的超额利润的源泉,而只是它的一种自然基础,因为它是特别高的劳动生产力的自然基础,就像某些机器曾经是特别高的劳动生产力的自然基础一样。但是,如果特别肥沃只是某块土地的个别属性,因而不能像可以大量生产的机器一样供一切资本自由支配,那么这个属性就是可以垄断的,就只有得到地主许可的个别资本家才能利用。因此,这个多出来的利润,不是产生于资本,而是产生于资本对一种能够被人垄断并且已经被人垄断的自然力的利用。在这种情况下,超额利润就转化为地租,也就是说,它落入地主的手中。

考虑到与这块土地相比较的其他土地也会提供地租,否则就得不到耕种,因此,这种地租是级差地租。“它并不作为决定要素加入商品的一般生产价格,而是以这种生产价格为前提。它总是产生于支配着一种被垄断的自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的一般生产价格之间的差额。” 也就是说,这种地租的存在并不使得商品的价格变贵,而是因为该生产部门产出的商品的价格较贵,从而使得地主可以获得较多的地租或在出让土地时得到较高的地价。

除了肥力以外,地理位置也是形成级差地租的重要因素。因为资本主义生产是为市场而生产的,产品最终是要运到市场上去销售的。而如果把运费考虑进去,一块相对贫瘠但靠近市场的土地,比起一块肥沃而远离市场的土地,常常体现出更大的自然力,从而能够获得更多的地租。与农业生产相比,在工业生产用地,尤其是建筑用地上,土地的地理位置是形成级差地租的最重要的因素。

获得超额利润的第二条途径是,商品的出售价格高于生产价格,超出部分即为超额利润。这部分超额利润转化为绝对地租。在任何情况下,绝对地租都只是土地所有者对一部分剩余价值的攫取;正像级差地租来自于土地所有权在起调节作用的一般生产价格下对超额利润的攫取一样。“这两个地租形式是惟一正常的地租形式。”除此以外,地租只能以真正的垄断价格为基础。这种商品的垄断价格既不是由商品的生产价格决定,也不是由商品的价值决定,而是由购买者的需要和支付能力决定,其出售价格既高于生产价格又高于商品的价值。

需要指出的是,在这里所谈到的三种超额利润的情形中,超额利润都是先由产业资本家获得,再转化为地租,为土地所有者获得,而不应当留在产业资本家的手中。

现在我们来分析地价和房价的关系。开发商造房出售后所获得的只是建造费用和地价。显然,在正常的市场机制条件下,中国的开发商们只应当根据他们自身所有的资本获得一般利润率,其财富的增长速度不应当明显超过其他行业的资本家们。但是,中国的开发商们在短短的几年内就成群结队地霸占了中国富豪排行榜的前列。这种现象只能说明,尽管开发商已经支付过地价,但是他们获得的利益的最主要的来源仍然是本不该归他们所有的地价。也就是说,他们实际支付的地价远远低于他们应当支付的地价。地价占房价的比重不是高了而是低了。

从前面关于广州市的例子中可以计算出,如果每套房的面积平均按60平方米算,8万多套商品房的总房价666.5亿元中扣除118亿元投资(其中已含建筑商的利润)及其10%的收益率,余额536.7亿元实为地价,地价占房价的比重应为81%。因此,按照合理而科学的地价与房价的原理来判断,目前地价占房价的比重也不是高了而是低了,开发商的确攫取了大量本来应当归为地价的利益。

除了开发商,炒房团的投机所得也是来自对地价的瓜分。但是,地价作为资本化的地租,本应当要归地主所有。而中国土地的地主是全体中国人民,因此,房地产业的地价本应当归全体中国人民所有。但是,除了部分地价款被政府用于财政开支外,大部分土地权益收入都被少数人占有了。

而政府占用全民所有的地价款也是不合理的。尽管政府财政支出是用于提供公共产品的,但是,这笔开支应当来源于税收。政府可以对全民所有的卖地收入征收税款,但不能直接占用归全民所有的卖地收入。从政府对二手房交易所得征收20%的所得税来看,政府对于卖地收入的征税也应以20%为准,其余的80%应当归还全体民众。那么,怎么将这些中国特色社会主义的土地权益收入归还全体民众呢?一个最便捷的办法就是用于全体民众人人都会享有也都应当享有的养老社会保障和基本医疗保障。

 

本文摘选自45个十分钟读懂资本论》作者余斌,东方出版社201112月出版

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