注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

东方经济评论

分享最前沿的热点资讯

 
 
 

日志

 
 
关于我

财经评论员,传递最前沿的财经热点资讯,汇集知名经济学家与财经人士的观点,以独特视角解析财经问题。

网易考拉推荐

王福重:房产税是高房价的克星还是帮凶?  

2013-02-21 09:55:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议指出,要继续扩大个人住房房产税改革试点范围。同时,住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施,对合理引导住房需求、缓解供求矛盾、稳定房价特别是遏制一些热点城市房价过快上涨,发挥了关键作用。

国务院再度对楼市“发飙”,房价会得到平抑么?房产保有成本的提高到底是抑制投资热情,还是继续转嫁给购房者?著名经济学家王福重在《公平中国:开启未来十年新奇迹的钥匙》一书中解读了“中国式房产税”的原委。

高房价成了某种“公愤”。好事者环顾了一下世界,好像发现了新大陆。房价真正的杀手锏不是什么提高首付比例,也不是行政限购,而是房产税。

开始的时候,讨论的是物业税。物业,一般认为是香港人的说法,指的是房产和地产。后来觉得不妥,因为内地的土地并非私有,只有地上的建筑才是私有的。后来就变成房产税,而房产税是1986年就有的一个税,不过只对经营性的房产征税。现在要征收,只需扩大一下范围,对非经营性房产也加征就可以了。如果是物业税,还要重新立法。

2011年,重庆和上海两市开始试点征收房产税,但是,征收的范围较窄,所获不多,而何时全面推开,一直在讨论中。

围绕房产税,有两个问题:一是,该不该征房产税;二是,房产税能不能降低房价。

主张征收的人认为,发达国家普遍征收房产税,因为房产是不动产,搬不走,很难隐藏,税收逃不掉,可以为地方政府提供稳定的收入来源,所以,很多国家的地方收入中房产税是主角。如果从长远角度看,我也同意征收房产税。但是,目前就征是很不合适的。

长期看,真正意义的房产税是财产税,征税的标的是完全意义上的私有财产。可是,严格说,中国没有人拥有自己的房产。真正意义的房产包括两部分,土地和地上建筑物。即使拿到了房产证的人,也只是拥有地上建筑物部分,而并不同时拥有土地,不过是拥有70年的房屋租赁权而已。70年之后怎么办,还需要法律的进一步明确,或者缴费延期,或者免费自动再延期70年,主动权都不在业主一方。而税收本质上是对私的侵犯。对不具有完全所有权的房产征税,在法理上是有重大瑕疵的。尽管目前,个别地方已经在征收房产税,也不能说明征税就是适当的。

有人说,美国就征收房产税,是的,房产税确实是美国地方政府的重要收入来源。可是,不要忘了,美国购房人拥有包括土地、天空和地上建筑物在内的全部的所有权。假使在房子下800米之内发现了石油或者矿藏,这些石油和矿藏也是属于购房人的,而头上的天空,也是私人空间。

严格说来,现在征收的土地出让金就是国外的房产税。因为土地出让金是强制征收的,将来成为房价的一部分,而且一下子就征收70年,远超过一般人居住的时间,恰好就是财产税的特征。要征收房产税,除了清理整顿其他乱七八糟的收费,取消土地出让金也是前提之一,否则就是明显的重复课税。

个别地方试点征收房产税,初衷是配合其他调控措施共同降低房价,这是典型的为达到某个行政目的“集思广益”的产物。可是,房产税降低房价,也许只是一相情愿。

在国人的传统观念,以及政策的意图中,住房是消费品,顶多是最大的消费品。这样的认识是很偏颇,并且不利于房地产行业健康发展的。住房有消费的属性,但住房主要是投资品,而且在本质上是投资品。

为什么?人们购买住房,可以获得两个方面的收益。一方面是有了自己的房子,就可以不用支付房租,即节约了租金。注意,即使房屋所有人不出租,而是自己居住,所有人也获得了相当于市场租金的收益,即隐性收益;另一方面,在正常情况下,房屋具有保值增值的特点。有人以北京的房产为例,研究房屋价值的变迁,发现除了极端的战争和革命时期,房价一直是上涨的。住房的增值是拥有房产的第二项收益,这是典型的投资品属性,或者金融属性。即使只有一套住房,也能有增值收益,比如卖掉,去租房住或者到其他房价低的地方再购房。

消费品和投资品的区别是,一方面人们购买消费品是为了消费,不是为了增值,一般也不会增值,而购买投资品不是为了消费,而是为了增值收益。不否认有部分买房的人就是自住,不想出售获利,但是,前文表明,即便如此,他们还是享有了增值的收益。另一方面,对消费者来说,消费品的价格是越低越好,在其他条件相同的条件下,价格越低,人们买得越多。而投资品的购买,则取决于人们对于未来预期收益的估计,跟现价的关系不特别大。买房的人,是不是有这种特征呢?显然是有的,预计房价上涨,人们就会购买,不管现价多高。

房产税能降低房价的依据是,房产税增加了纳税人保有房产的成本,每年都要为名下的房产交税,如果税率足够大,那投资房产,不如转投其他。如果房地产的投资(在中国经常被称为投机购房,其实,投资和投机本质是一样的,不过投机有贬损之意)收益下降了,需求下降了,就有利于房价“回归合理价位”。

有人说,美国的房产税税率就很高,确实如此。但是不要忘了,美国政府对房地产不再征收其他税费。如果只是征一个房产税,就不能说是高。如果税收能降低房价,那么,美国、中国香港以及内地的房价,就不会那么疯狂。过去的十几项税收都没有降低房价,再增加一个房产税,就可以指望房价降下来?

房产税是否一定能打击投资或者投机呢?这要看人们对未来房价上涨的预期。如果业主把房子出租,则在房产税普遍征收的情况下,业主可以在原有租金基础上把房产税加上,一齐由租客承担。如果租客的需求不那么迫切的话,也有可能只转嫁一部分。如果业主不出租,而是自住等待出售,则业主可以在未来出售时,将全部或者部分税收转给购买者承担,这同样取决于房地产市场的供求对比。如果人们预期房价还会上涨,则大部分或者全部房产税仍可以通过提高售价由买者负担。

所以,不能断然说房产税能打击投资或者投机,一切取决于市场供求状况,毕竟房地产投资是长期投资。就现在的情况看,中国正处于城市化过程中,房价将是一种上涨的趋势,必须等到这个过程的后期,房价才会真正稳定下来。这还不考虑富人投资渠道的狭窄等问题,考虑到后者,可能更不支持降低房价了。

即便普遍征收房产税成为事实,那如何使用房产税便是由此产生的新问题。因为地方政府经常处于捉襟见肘的窘境,财政支出的公共性也并不明显,没有达到公共财政应有的水平,人们有理由怀疑,房产税不过是为地方财政增加了一个收入渠道,而税款本身并不会用于有关的社区服务。与之相对照,美国的房产税,70%80%用于社区公立学校支出,剩下的用于公立图书馆、残疾人服务,用于政府支出的不过3%5%。在没有规定好税收用途前,贸然开征房产税也是不适当的。

更多分析,请关注王福重新书《公平中国:开启未来十年新奇迹的钥匙》

(请关注东方经济评论官方微博)

相关阅读:《穷思维 富思维》(著名时评人童大焕:独立产权房是百姓抵御通货膨胀率的唯一利器)

中国改革系列书系:

 《八次危机:中国的真实经验1949-2009(三农顶级学者温铁军首度揭示那段半遮半掩的历史:绕不开的工业化原始积累,中国人为此付出了多少代价?中国如何才能爬出发展陷阱?)

 《危机中的中国思考》(国务院参事夏斌:华尔街金融危机与21世纪中国未来改革的思考)

《中国的强国战略》(直戳中国软肋,指出中国通往强国路上的艰难险阻。)

《中国改革:做对的和没做的》(著名经济学家华生:以改革亲历者视角回顾改革道路)

  评论这张
 
阅读(2719)| 评论(14)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017