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王福重:地方政府将如何落实地产调控“国五条”?  

2013-02-26 10:32:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    房地产调控新“国五条”出台后,一年一度的全国住房用地供应计划正在加速制订,有望近期出炉。有业内人士指出,“国五条”意义远非目前展现出来的这样简单,其影响和力度或超过市场想象。从级别来看,国家级的政策定调就超过预期。无论是部委还是地方政府,对此都高度重视。业内人士称,北京相关配套文件早已成文,只等待合适时机下发。北京等一线城市调控细则也已经成文待发。地方细则将晚于国家级细则发布,后者主要内容涉及房价控制目标、限购限贷,以及税收政策等几个方面。

目前,广州、深圳等一线城市已公开表态将响应“国五条”要求,公布调控方案。相比之下,上海则未有明确表态。本轮楼市调控政策,将有针对性地打击房价涨幅较快城市。同时,因为土地收入对地方财政的影响,以及房地产景气度对相关产业的影响巨大。

新“国五条”作为本轮楼市调控的开端,各地方政府已经开始进入落实阶段。限购、税收、保障房以及土地供给,仍将是各地方政府或将出台的核心调控政策。那么,政府在楼市调控中到底应该扮演什么样的角色,又应被赋予怎样的责任?著名经济学家王福重在《公平中国:开启未来十年新奇迹的钥匙》一书中系统梳理政府在房地产调控中的责任。

住房本来是私人物品而非公共物品,所有人通过住房市场解决居住问题并没有什么不妥。但是,考虑到住房的价格高,可能超出部分人群,特别是最低收入者的承受能力(这个承受能力是租房的费用),政府出于公平考虑,也会为居民提供部分帮助。提到这一点,人们经常想到美国、新加坡以及中国香港地区政府为居民提供的住房服务。

新加坡是一个极端的情况,新加坡永久居民中80%以上的人居住在政府提供的组屋里。这个很让中国老百姓羡慕,于是,有人说既然新加坡行,我们为什么就不行呢?

新加坡是一个很小的国家,只有500多万人,而且是一个城市国家,新加坡又是发达国家,政府财力也很雄厚。在这个基础上,通过对有工作的人收取中央公积金的方式(相当于工资的35%,雇员雇主同时交纳)筹集资金,再由国家免费提供土地,统一规划建设组屋。其实,也是羊毛出在羊身上,政府不过是提供了土地,减免了税收。政府为绝大部分人提供房子,也有集约利用极端宝贵的土地资源的意图。中国的情形,与之相去甚远。

    中国政府也为解决居民住房问题想了很多办法,遗憾的是,并不十分成功。

    中国也有公积金制度。开始,只有那些在城里有户口,有正式工作,特别是在机关、国企和事业单位工作的人才有公积金,个人从工资中拿出一部分,政府照个人缴纳的同样数额给予补助;后来,才逐步扩大到所有在职的人员。公积金主要用于购买或者大修住房。

    公积金制度是缺乏效率的。一是,有公积金的人,有固定工作、稳定收入,完全可以获得商业银行抵押贷款,由公积金提供更低利率的贷款没有必要;而那些真正需要优惠贷款的,恰好是那些没有公积金的人。二是,公积金源源不断归集,使用却有限,于是有大量的结余,是真正的浪费。更不用说,各地的公积金中心还养活着一大批没有效率的人。公积金也是不公平的,凭什么政府要补贴那些有固定工作和收入的人?以及,部分国企特别是央企给职工大量补贴公积金?现在需要考虑的是,取消公积金制度,把金融支持的角色全部交给商业银行。

保障房制度也经历了一个曲折的过程。开始,各地政府大量建设经济适用房。所谓经济适用房,就是面积较小、内部设施较为简单的房子。开始,地方政府认为,有钱人可以去市场买房子,也就是高价房,而最低收入者,可以租便宜的房子。那么,中间层,或者说夹心层,是最需要政府帮助的。很明显,政府的意图还是尽可能实现居者有其屋

北京市第一个经济适用房小区是著名的回龙观小区。后来,媒体调查发现,居住在回龙观的人,很多是开奔驰、宝马豪华车的。后来,有关部门辩解说,住的时候并没有奔驰、宝马,是住进去后才买的。这是在开玩笑了。

在经济适用房的分配中,肯定会出现腐败,因为经济适用房是有产权、住满一定年限后可以出售的。由于政府免费提供土地,又是面对中低收入者,是具有福利性质的住房,所以价格相当低,与市场价格差距较大,也可通过出售获利几十万。

经济适用房只提供给那些具有资格的人,比如收入和人均居住面积低于一定水平等。但是,在收入来源多元化,没有建立起全国范围的严格的收入财产信息统计系统,难以查清一个人收入和财产的真实状况之下,在一个讲人情、讲关系的国度里,面对如此诱人的利益,怎么保证经济适用房审查部门的工作人员能秉公执法、严格把关呢?背后的交易和内幕,可想而知。

经适房的方向是错误的,夹心层是不需要政府操心的,他们完全可以在市场上租房,居者有其屋的观念也是没有道理的,尽管个人可以那么想,但是也得动辄好几十万,一个有几十万元存款的家庭,难道还需要政府关照买房吗?这是拿公共资源拱手送给有钱人。

部分央企、机关事业单位为自己职工大量购房,一律冠以经适房名义,也让经适房变了味。犯同样错误的还有两限房,也就是限地价限房价的住房,由政府低价供应土地,限制开发商利润,也是供夹心层购买。其中的寻租行为和腐败,与经适房如出一辙。

应当建立专门的审计机构,对所有过往经适房和两限房的购买者进行重新甄别,并且禁止交易和出租,对存在舞弊行为的,可以追究其法律和经济责任。

为公平计,政府应该为最低收入者提供居住条件,注意不是房屋本身。最近几年,各地开始兴建廉租房和公租房等保障房,方向正确。因为廉租房和公租房都只是提供租赁,不具有产权。但是即便如此,廉租房和公租房也只能提供给那些最低收入者或者最贫困者,凡是能通过市场租赁者,一律交给租赁市场解决问题。毕竟,政府的钱来自于税收,如果政府铺的摊子太大,将侵害其他人的利益。要特别防止建设超大的、豪华的廉租房和公租房的现象发生。

2010年起,国务院出台了保障房建设5年达3600万套的计划。问题是,建设保障房的资金主要由地方政府筹措,地方政府的土地出让金虽然不少,且也有规定,出让金要有部分资金用于保障房的建设,可是,地方政府没有积极性。保障房是个大概念,除了廉租房、公租房,也包括棚户区改造、危旧房改造、安置房等。尽管每年地方都完成了指标,但是都有拼凑之嫌,真正增加的住房供给并不多。

保障房的分配,问题更大。跟经适房一样,因为缺乏准确信息,谁是真正需要保障房的人,难以甄别。真正的穷人,建再多房子,也许都轮不到他们。解决之道,必须是缩小保障房的规模,实行更严格的审核。

更多分析,请关注王福重新书《公平中国:开启未来十年新奇迹的钥匙》

(请关注东方经济评论官方微博)

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中国改革系列书系:

 《八次危机:中国的真实经验1949-2009(三农顶级学者温铁军首度揭示那段半遮半掩的历史:绕不开的工业化原始积累,中国人为此付出了多少代价?中国如何才能爬出发展陷阱?)

 《危机中的中国思考》(国务院参事夏斌:华尔街金融危机与21世纪中国未来改革的思考)

《中国的强国战略》(直戳中国软肋,指出中国通往强国路上的艰难险阻。)

《中国改革:做对的和没做的》(著名经济学家华生:以改革亲历者视角回顾改革道路)

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