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童大焕:楼市限价能否终结高房价时代?   

2013-04-11 10:50:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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日前,北京再次发布楼市调控新政:定价政府把关,禁售高报价楼盘。新建商品房在取得预售资格时,政府将对价格进行管理和引导。如果开发商的报价明显高于之前成交价格或周边同品质楼盘成交价格,将不发放预售许可证,也就是不能销售。

我们每个人都在期待高房价时代的终结,但是可知道其实我们本身也是房价的助推者,中国已经进入了全民炒房的时代。著名财经时评人童大焕在《穷思维 富思维》一书中剖析了中国高房价时代的缔造过程。

200318号文发布开始,中国房地产市场每隔两三年一调控,期间虽然有涨有跌,但总体而言,几乎每次调控都敌不住经济增长的压力而成为房价新一轮增长的起点。2008年房地产因调控下挫,全球经济危机来临,一系列宽松货币政策出台,到20094月,房地产交易量和价格却因宽松的货币和鼓励购房政策直线上升,2009年因此成为房地产市场的黄金投资年。当年年底又开始调控房地产,奈何惯性仍在。2010年两会期间,大量人大代表、政协委员呼吁管控房价,但房价地价仍在逆势直线上涨,于是引发了其后步步紧逼的“史上最严厉调控政策”。

市场的逻辑和规律并不随着人的愿望和意志走。人们发现,撇开大量外来人口的刚性需求被人为切断不说,随着调控的深入,就是符合限购条件的刚性需求购房者,购房的成本也不降反升。与此同时,很多意想不到的副作用也相继产生。

随着银根收紧后银行资金额度紧张,首套房利率也进入上浮时代。建行北京部分支行201110月已经开始上浮首套房利率至1.05倍,申请贷款者如果希望尽快放款,则需要主动上浮利率至基准利率的1.1倍。该行在湖南长沙更已将首套房贷最低利率上浮到基准利率的1.2倍。除建行外,长沙多家股份制银行首套房贷款利率也都上浮,低则10%,高则20%     首套房利率上浮,银行有自己的理由:一是银根紧缩下资金紧张,告贷无门的人在银行门口排着暗队呢;二是调控之下房地产的潜在风险加大,因此有必要通过这种办法,既尽早回笼资金,又起到筛选还贷能力强的优质客户的目的。银行不是慈善家,也不承担政府保障居住权的义务,其逐利和控制风险的目的无可厚非。

如果房价确实下降,购买成本也会降低。这里不说一些地方限购导致另一些未限购地区房价大涨,只说说遭限购的地方情况。以全国限购最严厉的北京为例,北京市房协20111014日发布数据称,1月至9月,北京新建普通住房成交均价为每平方米14058元,比上一年全年的14847元每平方米低了5.3%,即789元。正负相抵,购房总成本还是在上升。

买房成本提高,很多人或主动或被动地选择观望。但观望的成本同样加大。因为随着史上最严厉调控政策出台,遭限购城市的房租大涨,未限购的城市则是房价和房租一同上涨。房市调控一年半,谁真正受益?开发商不爽,13家上市房企转投矿业(势必减少未来供应);老百姓哭了,五次加息,首付比例提高,七折利率取消,购房成本不降反升;银行笑了,上半年个人购房贷款新增9323亿元。至此,开发商暴利终结,暴利转移到银行。

有人认为此时下结论为时过早,房价下跌才刚刚开始,正进入下行通道呢。但事实上,调控进一步加剧了房地产对中国金融的绑架,同时流动性收紧使中小制造企业资金链紧张,导致高利贷盛行、赢利下降、老板跑路、就业机会减少。

此外还有疯涨的物价。我的一位文友廖保平有一个很精辟的“跷跷板”比喻:“可能很多中国穷人没有意识到,中国经济是个跷跷板,房价被打压,CPI就会快速上涨,房价打压得多厉害,CPI就上涨得多快,只有房价上涨了,CPI 才会下降。现在是,房价被轻度打压,CPI猛涨,结果,穷人还是买不起房子,生活成本却大增,让富人拣了便宜房,等政策一放开,还是卖给三代集资凑钱的穷人。”

天下没有免费的午餐,我们的一切选择都是有成本的。只不过这种成本,有时候曲里拐弯,一时看不见。但你看不见,不等于它不存在。世界普遍联系,牵一发而动全身。蝴蝶在热带轻轻扇动一下翅膀,遥远的国家就可能造成一场飓风。有时,在一个社会系统中,初始条件下微小的变化能带动整个系统的巨大的连锁反应。

穷思维富思维:有一种观点认为,中小企业老板不干正事去炒房,房地产暴利让他们失去了方向。房地产正常了中小企业才能上正轨,因此必须通过严厉打压房地产来实现经济结构转型。这实在是一种祸国殃民的下下策,既打压不了房地产,也无法让企业回归“正途”。全民炒房根源是“利出一孔”,行政垄断使中小企业转型升级遭遇天花板,民众富余资金除房产外再无其他财富仓库。此状况,史无前例!中国历史上至少还有广袤的土地作为老百姓的财富仓库,衣锦还乡后购田置地是那时人们的普遍选择。今天,城市户口的居民到农村购房都不受法律保护,更别说土地、矿山了。按说今天的投资渠道比历史上更宽,比如股票,但那基本上是给上市公司送钱,其中的七成是最不讲道德的国企。

此情此景,即使一时把房地产打趴下去了,资金就会回到不靠出口退税和补贴就无法生存的制造业吗?回到制造业对国家和社会的益处就更大吗?我们现在大量靠出口补贴才能生存的中小制造企业根本就没有存在的必要。它们的存在,完全是为经济而经济、为GDPGDP,通过牺牲环境和压低工资实现低附加值的增长,事实上是牺牲国民利益补贴外国消费者,得不偿失。

目前,资金集中到房地产、妨碍中小制造企业和中国经济转型以及房地产调控的根本原因,在于国内的制度环境,根源就是行政垄断。国家对土地、矿藏等资源的垄断,使社会富余资金不是流向房地产,就是流向消费品。今天的中国比中外历史上任何时代都更缺乏为多发货币泄洪、帮先富阶层保值增值的财富通道,亦即老百姓的财富仓库缺乏。同时,大量行业的行政垄断也像玻璃门、无形天花板一样阻碍了中小制造企业的转型升级,使它们不能够顺利向高端服务业进军。资金只有房地产一个出口,严厉限购使它即便不在房地产开发后端进入,也会绕道在房地产前端进入。这是我们已经看到的事实。

我们要做的,是全面打破行政垄断,放松和解除管制,开放更多的行业,特别是能源、土地、电信、金融、交通、医疗卫生、教育、文化等资源性行业和服务业——包括房地产业本身,创造投资与就业机会。既吸收富余资金,为富起来的人们提供稳定可预期的财富仓库,也减少流动性,降低通胀压力;同时创造更多的就业和创富机会。

(请关注东方经济评论官方博)

更多分析,请关注童大焕新书《穷思维 富思维》

经济时评系列图书:

 《公平中国:开启未来十年新奇迹的钥匙》(著名学者王福重:未来十年中国唯一最重要的事情——公平)

 《怀疑的时代需要怎样的信仰》(社会评论家徐贲:这部公共生活观察笔记只告诉你,什么是“好的社会与好的信仰”)

中国改革系列书系:

 《八次危机:中国的真实经验1949-2009(三农顶级学者温铁军首度揭示那段半遮半掩的历史:绕不开的工业化原始积累,中国人为此付出了多少代价?中国如何才能爬出发展陷阱?)

 《危机中的中国思考》(国务院参事夏斌:华尔街金融危机与21世纪中国未来改革的思考)

《中国的强国战略》(直戳中国软肋,指出中国通往强国路上的艰难险阻。)

 

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