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童大焕:什么房子永远升值?  

2013-04-02 14:26:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    素有“大炮”之称任志强,在去年底曾预言今年3月房价会“暴涨”,看来他说中了。昨日(41),中国指数研究院发布数据显示,3月全国100个城市新建住宅平均价格为9998/平方米,环比上涨1.06%,自20126月以来连续第10个月环比上涨,涨幅比上月扩大0.23个百分点。

从“国五条”出台到各地出台细则,整个3月处于政策落地前的恐慌期,使得各地新建住宅价格继续上涨,不过4月份上涨趋势可望得到抑制。

我们是不是要因为“国五条”而恐慌?在这个充满“调控”的年代,我们要怎样买房,才能拥有永远升值的房子?著名财经时评人童大焕在《穷思维 富思维》一书中首度解密买房的“真理”。

1通胀时代,时间是最大的成本。我发现很多等保障性住房的人,最终往往会以比若干年前市场还高的价格,买到比若干年前更偏更远的房子,而且质量更低劣。富人思维是求人不如求己,穷人思维是万事皆盼救世主,想捡小便宜,只等到花儿也谢了财富也飞了。

2舍不得孩子套不着狼,舍不得利息买不到房。富人思维是即使再有钱也要贷款买房,首付越低越好,年限越长越好;穷人思维是即使再没钱也要东拼西凑自己尽量多地凑到房款,以便少贷款少交银行利息,结果,不仅自己不能以最小力量通过银行杠杆撬动最大资产,而且穷亲戚穷朋友的钱也变成了死钱,拖着整个亲友群体一起受穷。

3战略上城市包围农村,战术上农村包围城市。买得起大城市不买小城市,买得起中心城区不买郊区。宁要中心城区一小房,不要远郊区域一大房。关注总资产多少,不要过多关注房屋大小。在大城市中心城区哪怕拥有一套小房子,退休后卖了到全国各地都如入无人之境。这就是“战略上城市包围农村”。如何理解“战术上农村包围城市”?就是手中不要放太多闲钱,钱多了放在手里只会贬值,及时入市买房方为上上策。如果手里钱不多,买不起大的买小的,买不起城中心的买郊区的,买不起一二线城市就买三四五六七八线城市的。若干年后房价都上涨了,再卖掉小城市的、城郊的,改买大城市的、城中心的。这就是农村包围城市。否则,如果一味等自己攒够钱想一步到位,会让你一步赶不上步步赶不上,对多数人来说,房价上涨的速度远超过收入上涨的速度。

4抛弃买房就是自住的老观念老传统。你买的房子给别人住,别人买的房子给你住。有何不可?房子是不动产,人是自由流动的产物。在这个城市化急剧发展、人口急剧流动的当代社会,多少人能够在自己的房子里住一辈子?

5对于有思想力和行动力的人来说,任何时候都是机会:高位时可以适当清仓换取更大价值的资产,低位时可以卖旧买新卖小买大卖郊区买城区,对于缺乏思想力和行动力的人来说,任何时候都不是机会:高时嫌太高,低时怕再低。思路决定出路,贫富皆由思想决定。

6中国当下的实有城市化率不足三成(官方统计数据为2011年超过五成,但它把23亿农民工也算进去了。统计城镇居民收入时只算户籍人口,而且不算民营企业等中低收入群体,统计城镇人口时则把农民工也算在内,这就是中国统计学里的数字魔方),要达到70%以上的世界平均终极城市化率至少还有20年,且由于政府的城市化政策一直是错误的(不自量力地人为压制大城市化而人为推广小城镇化),这个过程可能还会更漫长。因此,中国的房地产业在度过过去10年黄金期以后,未来至少还有20年黄金时期或者白银时期。

7也不要以为房地产遍地黄金随手可捡,至少有些房产已经过剩或即将过剩:旅游房产、商业房产、远郊不配套区域房产、一些人口正在衰减或产业正在空心化的小城镇房产。

8任何人都没有能力改变高房价,个人只有顺时应变、转变观念才能战胜高房价。

9当下中国高房价的重要支撑:史无前例的城市化运动;投资型政府导致的通货膨胀;金融革命和超前消费;被激活的全民住房梦;房地产的金融化。没有一个因素是可以人为压制的。

10信用消费时代,人可以提前安排自己一生的收入,安排多少,跟自己的预期有关,跟具体的收入并不一定重合。这是人类最为奇迹的发明。在这样的信用消费时代,只会勤劳致富实现财富线性增长还远远不够,不会理财,即使读到博士也可能受穷。在勤劳致富的同时善于投资理财,通过信用金融制度和交易致富实现财富非线性增长的人,才能真正成为思想和物质财富上的富翁。这其中最大的理财工具是房产。房产等固定资产具有自动复利功能,是其他股票、票据、银行存款等金融理财产品所不具备的。通过按揭和抵押,它还具有“多重复利”的功能,只看你会不会用。

11大城市房价由外来人口决定,小城镇房价由返乡人口决定。在人口大流动背景下,刻板的“房价收入比”没有任何指导意义。

(请关注东方经济评论官方微博)

更多分析,请关注童大焕新书《穷思维 富思维》

经济时评系列图书:

 《公平中国:开启未来十年新奇迹的钥匙》(著名学者王福重:未来十年中国唯一最重要的事情——公平) 

 《怀疑的时代需要怎样的信仰》(社会评论家徐贲:这部公共生活观察笔记只告诉你,什么是“好的社会与好的信仰”)

中国改革系列书系:

 《八次危机:中国的真实经验1949-2009(三农顶级学者温铁军首度揭示那段半遮半掩的历史:绕不开的工业化原始积累,中国人为此付出了多少代价?中国如何才能爬出发展陷阱?)

 《危机中的中国思考》(国务院参事夏斌:华尔街金融危机与21世纪中国未来改革的思考)

《中国的强国战略》(直戳中国软肋,指出中国通往强国路上的艰难险阻。)

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