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童大焕:调控也无法撼动的楼市发展规律  

2013-04-08 11:15:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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日前,北京市发布了关于“北京二套住房贷款首付款比例提高至7”的调控政策。著名经济学家董藩谈到此问题时,认为调整是北京落实国五条的表现,因国五条提到了热点城市贷款政策要调整。但商贷是全国一盘棋,调不调是央行和各大商行的事,北京只能在自己掌管的公积金政策上表示一下。但又很担心影响经济增长,上调利率、首付同时列示了贷款额度上浮的规定

著名时评人童大焕在以发展的眼光解读房地产中的“穷思维 富思维”。董藩教授高度肯定童大焕的市场意识。看清当下房地产的迷雾,普罗大众要以富人的心态对待楼市。

穷思维富思维:经济分析中一个最常用的科学办法就是变量分析,假设多个变量因素中的一个或几个静止不动,只留其中的一个变量发生变化,就可以得出这个变量对事物变化的影响规律。

    上述分析方法,采取的就是变量分析方法。可惜的是,它只分析了其中的一个变量,却没有分析更多的变量,于是导致了我们所说的一叶障目,不见森林的后果。

    一种科学理性的思维,是应该全面系统地分析所有变量,而不是各取所需地只分析自己想要得到的那个结果的变量。

    在房地产发展过程中,人的变量是其中一个重要变量,也是一个决定性的变量。但人的变量不仅仅表现在人数多少,而且还表现在人的空间位置的变化上。住房也一样。

    如果单纯按人口和房屋数量比例来看,今天中国大地的住房已经全面过剩。农村已经有1/3的住宅空置。这是中国社会科学院2009年《农村经济绿皮书》所指出的。三年过去,现在的空置率应该是更高了:一方面城市化仍在继续,另一方面进城打工经商后富裕起来的人这两年又回农村盖了不少房子。此外,中小城市的一些新房老房也存在大量空置现象。

可是,房价仍然只涨不跌。外部因素固然是货币增发却只有房地产一个财富保值增值的货币出口,内在逻辑则是地方债高度依赖土地财政,土地财政则高度依赖房地产稳健发展。     而从供需关系上来说,则是城市化使城市住宅依旧供不应求;而住宅本身,也像人口一样存在三十年河东三十年河西的新陈代谢问题。数据显示:1992年到2008年底,全国城市总数达到655个,比1991年增加176个,增长36.7%,平均每年增加11个。城镇常住人口比1991年增加90.3%,平均每年增长5.6%

在城市化过程中,现有的大量住房注定要被遗忘被遗弃。住房谓之不动产,就是因为它不可能像别的财富一样随人流动。所以大量现有住房被遗弃于荒郊野岭,是个不以人的意志为转移的社会历史过程。

其次,现有的大量城市住房面临着新陈代谢更新换代的要求。201087日,中国住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮称,中国城镇发展四个阶段中有三个阶段是在特殊的不正常的历史背景下形成的,决定了“20年内现有中国城镇的住房就得拆一半。他的观点我赞同。1949年以前在战乱和小农经济下的住房;19491979年只筑坡不筑窝的棚户式住房;19791999年虽然成套建设但户型小、规划乱(其实基本没规划)、建筑标准低的房改房,基本上都面临推倒重来的境遇。在住房建设改朝换代过程中,除了标准不断增加,人们追求的居住面积也会不断提高。目前的五套房总面积,也许是未来城市富裕阶层的一套房的面积。

此类分析中,穷思维与富思维比较大的不同,是穷思维往往只及一点不及其余,甚至从一己之愿望出发,故意对那些不符合自己意愿的变量因素视而不见。他们是先有观点,再找事实为自己的观点服务。而富思维则坚持尊重事实和逻辑,坚持全面客观地看问题,通过事实来推导结论。

(请关注东方经济评论官方微博)

更多分析,请关注童大焕新书《穷思维 富思维》

经济时评系列图书:

 《公平中国:开启未来十年新奇迹的钥匙》(著名学者王福重:未来十年中国唯一最重要的事情——公平) 

 《怀疑的时代需要怎样的信仰》(社会评论家徐贲:这部公共生活观察笔记只告诉你,什么是“好的社会与好的信仰”)

中国改革系列书系:

 《八次危机:中国的真实经验1949-2009(三农顶级学者温铁军首度揭示那段半遮半掩的历史:绕不开的工业化原始积累,中国人为此付出了多少代价?中国如何才能爬出发展陷阱?)

 《危机中的中国思考》(国务院参事夏斌:华尔街金融危机与21世纪中国未来改革的思考)

《中国的强国战略》(直戳中国软肋,指出中国通往强国路上的艰难险阻。)

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