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童大焕:中国还有多少“鬼城”?——“鬼城”永远是“鬼城”   

2013-09-25 17:58:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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童大焕:中国还有多少“鬼城”?——“鬼城”永远是“鬼城”

鄂尔多斯真的是一座鬼城吗?亦或人们不过是在等着搬进去?据《华尔街日报》报道,中国的“鬼城”可能没有人们此前所想的那么死气沉沉。

近几年西方媒体用视频和照片等记录了中国的鬼城现象:商场空无一人,新建住宅完全没有人气。有业内人士指出,这些报道可能只见树木不见森林,或者就这个问题来说,记录的时机把握的不对。

著名时评人童大焕在中国楼市最新力作穷思维 富思维一书中这样描述了中国的第一“鬼城”——鄂尔多斯。

鄂尔多斯是一座近年来异军突起的中国西部城市。因为拥有中国1/6的煤炭储量、1/3的天然气储量等大量天然资源,短短几年时间,鄂尔多斯已成为中国最暴富的城市之一。仅有160万人口的鄂尔多斯,2010年人均GDP达到了149942元,是北京和上海这两个人均GDP最高的大陆城市的2倍以上。

据说生活在这座城市的人们,有一种傲视全国的豪迈之情,他们常常以鄂尔多斯是一个真正“橄榄形”社会而自豪。当地政府一直注意避免煤炭只是让矿主富裕、却让公众贫困的“发展的陷阱”,致力于让资源财富普惠全民。其中的核心做法包括:大幅度提高拆迁补偿款标准、超前超常规建设保障性住房、教育费用大幅度减免等。鄂尔多斯无论是城市拆迁还是农牧民转移,其补偿标准都按照国家最高标准执行,而在实际操作中甚至对于虚报人数、面积也是“睁只眼闭只眼”。由此,很多市民一夜之间就成为百万或者千万富翁。同时,当地很多没有“暴发”的市民,特别是一些城市普通工作人员也没有被边缘化。大规模的廉租房建设,使得很多低收入者可以住进廉租房中,最低的房租每平方米每月只有1元。不仅如此,当地大规模建设的经济适用房、限价房,也全面向市民开放,无论是否拥有宝马、奥迪,也都可以申请。这些普惠全民的财富分配政策,足以傲视财富更加丰富的国内一线城市。

但暴发户往往有暴发户的通病,以为有了钱就有了一切。有了钱的地方政府,炫富式地斥巨资建设了一座新城康巴什,却被美国《时代》周刊称作“鬼城”,因为这里的豪华建筑虽然鳞次栉比,包括图书馆、博物馆、剧院、文化艺术中心、会展中心等在内的公共设施一应俱全,但却乏人问津,甚至出现了“康巴什车头比人头多、街上的清洁工比行人多”的怪现象。

更有人认为,人气长着“势利眼”,随物流、资金流而动,追物流源、资金源而聚,故而,康巴什根本不必在意一时的人气低迷。结合房价,与北京、上海等一线城市的经济总量、人均量、经济指标的对比可以告诉我们“康巴什泡沫”出现的可能性最小——富不过鄂尔多斯、人口翻番绝无可能、又没什么实实在在的资源来保障持续发展,而房价却比鄂尔多斯高几倍,谁的“泡沫”会先破?或许,在外囤房的人有撤离北京等地的一天,那样,像康巴什这样本土的“房产泡沫”却更安全了。

此等视野,我感觉是“眼里只剩下钱”。一个城区、一座城市的活力,根本来自于人,而不是来自于钱。吸引人的唯一理由,是自由的财富创造空间,而不是其他。鄂尔多斯那么有钱,但它凭什么吸引外来人口?它再有钱,再有资源,跟外来人口一点关系都没有!这就是它的死穴。虽然鄂尔多斯的房屋基本上一上市就卖空,但都是本地人在买。

你看,鄂尔多斯的购房者九成以上来自本地,另外来自陕西的9.5%,我估计也是鄂尔多斯近邻的陕北榆林一带的城乡居民,他们和鄂尔多斯拥有共同的矿脉,所以也基本上可以归入“本乡本土”的位置。不能真正吸引外来人口的鄂尔多斯,拥有再多的资源,建再多华美的房子,“鬼城”终究都是“鬼城”。

与之相反的北京、上海等一线城市,每年净增加的外来人口高达80万人,比鄂尔多斯老城东胜区和新城康巴什的人口总和还要多。

鄂尔多斯的城区人口仅65万,这意味着平均到每个市民,从2011年到2012年第一季度,每人平均购买了近17平方米的住房。而这仅仅是不到一年半时间的人均购买量,再算上建成或者在建的房产存量,数字相当惊人。而在前两年的抢房潮中,鄂尔多斯市区居民差不多人均拥有34套房,“鄂尔多斯人均住房拥有量应该排在全国首位,按照目前的建设速度,再过两年,人均将至少达到10套。”“没有人能看得懂鄂尔多斯。”这是所有来到鄂尔多斯的人对鄂尔多斯房地产市场的评价。

尽管如此,在严重缺水的情况下,鄂市政府投入上亿元巨资开凿运河,并建成亚洲最大的景观喷泉。政府还计划在运河北岸建设1000100米以上的高楼,形成康巴什CBD,目前规划在建的则有100座高楼。2011年率先落成的该CBD大型城市综合体项目由鄂尔多斯最大的建筑商兴泰集团开发,包含6座甲级写字楼及一个总面积超过30万平方米的大型购物中心。

在新区乃至整个鄂市,“打造百万人口康巴什新区”的标语随处可见。但是笔者查2010年第六次人口普查的情况,鄂尔多斯的人口组成里不见了康巴什新区的踪影。原因是康巴什新区行政上仍然隶属于东胜区,而东胜区的总人口也不过58万人。

 

穷思维富思维:信息时代,财富的生成方式发生了巨大改变,钱追人远远甚过人追钱。在穷思维里,永远不把人当回事,只把钱当回事,认为有了钱就有了一切。而在富思维里,一切正相反。他们认为一切财富都是人的自由和创造的副产品,有了人的自由,才有一切。在中国的任何领域,一旦认为钱是万能的,这个领域就基本玩完了,其他领域乃至全民也跟着受伤。高铁、航天、教育211等等,无一例外。

城市,是自由人的联合体。所以城市的魅力越来越大,人都往城市跑,财富、资源也随着人往城市跑。是物流、资金流随着人流而动,而不是相异。

鄂尔多斯的富有尽管令人艳羡,而且仍将持续相当长一段时期。但自然资源所带来的财富效应不可能永远持续,民众的自由、智慧与创新精神才是创造财富的永动机。

最伟大的财富创造,不是借助自然资源而发展,而是借着自由、智慧的创造和服务人类、服务大众的伟大心灵。2011105日去世的传奇般的苹果公司创始人乔布斯就是最好的例子。我把乔布斯比喻成能够吸取宇宙一切能量的“能量黑洞”,他赤手空拳,仅凭一颗智慧的、永不满足的头脑,以及为用户提供尽善尽美的服务的心,就把全世界的能量,源源不断地往自己和公司身上吸:一方面,世界各国的消费者自愿自主地将自己的能量(金钱、关注、热爱)奉献给他,甚至有人到了不惜卖肾的地步;另一方面,因为市场化的奉献(提供无与伦比的产品和服务)而获得巨大能量的企业主体,又必将以另一种方式持续获取来自世界各地的另一种能量——代工企业的资源、劳动等付出。苹果公司在乔布斯重新执掌帅印的短短10年间,股价增幅超过40倍,现金储备高达760亿美元,成为真正富可敌国的、市值世界第一的大公司。而苹果公司,从乔布斯家的车库起步,至今仍然偏居在乔布斯的故乡——加州的帕洛阿尔托市。

一颗世界一流的创造的头脑,可以将世界最有效的资源和创造力都吸引过来为其所用:亚洲开发银行研究所(Asian Development Bank Institute) 2010年的一份报告发现,一部iPhone手机的批发成本估计为17896美元,而中国的装配工作在其中仅占65美元。大多数制造成本都用于并非在低工资经济体制造的高精密零件,这些零件都产自日本和韩国等高工资国家。

美通无线董事长兼CEO王维嘉认为:中国能否出现乔布斯,要有三重自由:制度、文化和心灵自由。日本有制度自由,但文化是从众文化。美国虽有鼓励标新立异的文化,但能像乔布斯达到心灵自由的人也极少。这三重自由只是必要条件:没有一定不行,有了也未必行。

一切财富都是自由的副产品。有了自由,财富自生,没有人的自由,则再多的财富,最后也会归零。那些以为靠钱就可以堆积起一座座城市却留下一座座鬼城的决策者、投资者们,该醒醒了。

更多分析,请关注童大焕最新楼市力作穷思维 富思维

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