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华生:不触动卖地财政,调控使房价越调越高   

2013-10-24 13:30:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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华生:不触动卖地财政,调控使房价越调越高

近日,在国家统计局发布970大中城市房价情况后仅1天,北京连续发布《关于加快中低价位自住型改善性商品住房建设意见》和被称作升级版北京房地产调控政策的“京七条”两项房地产调控政策,意在从供需两端加强对房地产调控。

著名经济学家,中国改革:做对的和没做的作者华生将地产调控的矛头直指“卖地财政”。

不从根本上终结卖地财政和融资负债搞发展的传统城市化道路,新型城市化根本不可能起步。

政府对现行土地财政的态度并不明朗,至今没有任何明确的意向甚至也没有过放弃售卖土地的财政、寻找其他替代办法的意向和考虑,是这几年来征地范围继续扩大、土地纠纷和冲突不仅没有解决反而越演越烈的基本原因。

区分公益非公益,就没有同区块土地的同地同价,但同一区块的土地不同价补偿,过于荒唐而根本没法实施。这就不难理解,为什么严格区分公益性和经营性用地只能是空话,这也成为政府文件提出同地同价并实施以来,征地仍然阻力重重而且矛盾和混乱越来越严重的原因。

当前,在不触动卖地财政基础上的房地产调控使房价越调越高、已完全走入困境的情况下,改革显然亟待寻找新的方向和路径。

应当说,政府对于目前土地制度的种种问题并非没有引起重视,多年来也在积极探索改革的新路径。但在各种探索和试验的左冲右突中,始终没有找到可行的出路和替代路径,在土地问题上的思想混乱却不断加剧。我们下面就来剖析这个局面和其成因。

 

土地制度改革的政府思路

 

思路一:按区分公益性和经营性原则征地

2008年秋的十七届三中全会,通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。这个《决定》对农村土地管理制度进行了比较完整的阐述。《决定》在坚持土地集体所有、家庭承包的基础制度的一贯方针以外,首次提出要改革征地制度,严格界定公益性和经营性建设用地,逐步缩小征地范围。征收农村集体土地,按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿。在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外,经批准占用农村集体土地建设非公益性项目,允许农民依法通过各种方式参与开发经营并保障农民合法权益,逐步建立城乡统一的建设用地市场。对依法取得的农村集体经营性建设用地,必须通过统一有形的土地市场,以公开规范的方式转让土地使用权,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。近几年来政府在土地制度方面的改革尝试,应当说都没有脱离这个框架。

在上述的意见中,除了坚持和稳定现有的土地管理制度外,第一条新思路就是通过严格界定公益性和经营性建设用地去改革征地制度,逐步缩小征地范围。应当说,这是一个相当大胆和突破性的提法。如果真这么做,政府征地仅用于公益,那么政府就不能再征经营性的土地去招、拍、挂,这样不仅现行依赖于土地拍卖和土地储备的土地财政不复存在,而且政府还要为公益性征地设法筹措新的资金来源。政府的财政收支结构就会发生重大变化。这将是政策的巨大转变和跳跃。

但是,也许正是因为这种提法离现实太远,也完全没有经过任何可行性论证,因此从2008年中央决定颁布以来的情况看,政府征收经营性建设用地和靠卖地搞建设的土地财政不仅没有停止,规模反而越来越大。这也就使严格界定用地性质、逐步缩小征地范围、只进行公益性征地成为一句空话。可见,这条思路能否实施,既取决于政府对卖地财政的根本态度取向,也取决于其现实性和可行性。应当说,政府对现行土地财政的态度并不明朗,至今没有任何明确的意向甚至也没有过放弃售卖土地的财政、寻找其他替代办法的意向和考虑,是这几年来征地范围继续扩大、土地纠纷和冲突不仅没有解决反而越演越烈的基本原因。

由此可以总结的一个教训是,当某些新提法既与现行法律和政策实践相矛盾对立,又未经过可行性研究,推出后并不实行也不可能实行,并不会产生指导改革的积极作用,反而会加剧实践中的认识混乱,降低政府的公信力。

 

思路二:按同地同价原则征地

《决定》中提出的第二条思路,是征用农民土地要按同地同价原则足额合理补偿。但是,《决定》公布后这些年来的土地纠纷可以说几乎全是因补偿问题而起,那么为什么这个同地同价原则不好用呢?

同地同价的提法最初来自《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》,《决定》提出“省、自治区、直辖市人民政府要制订并公布各市县征地统一年产值标准或区片综合地价,征地补偿做到同地同价”。其含义是征收同一块地按统一价格进行补偿。

从文件和各地据此制订与执行的统一分区片补偿价格标准可以看出,同地同价就是由各地对征地补偿制定统一分区块的标准,这样使征地补偿有了统一参照物,做到同一区片内的土地征收按同一价格补偿。这样既拉开了不同区块的补偿标准,更贴近现实和市场,又在同一区块减少了征地补偿标准不一的矛盾。从实际工作的可操作性来说,这应当说是求实之举。

但是,也很显然,这种标准无论形式上如何公示听证,实际上还是政府自己制订的尺度,并没有什么客观依据。更为重要的是,不难看出,划分区片不分用途统一定价,与前述中央文件中提出的严格区分公益性和经营建设性用地的原则,正好是相反和直接矛盾的。因为区片统一定价不分用途,恰恰就是不分公益非公益;而同一区块按一个价补偿、增加农民土地增值比例的含义,就是政府将公益征地和经营性征地打包综合计算成本和增值收益,在同一区划内不同用途的土地同价补偿。所以很显然,区分公益非公益,就没有同区块土地的同地同价,但同一区块的土地不同价补偿,过于荒唐而根本没法实施。这就不难理解,为什么严格区分公益性和经营性用地只能是空话,这也成为政府文件提出同地同价并实施以来,征地仍然阻力重重而且矛盾和混乱越来越严重的原因。

更多分析,请关注华生新书中国改革:做对的和没做的

请关注经济学家华生改革新著《城市化转型与土地陷阱》

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