注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

东方经济评论

分享最前沿的热点资讯

 
 
 

日志

 
 
关于我

财经评论员,传递最前沿的财经热点资讯,汇集知名经济学家与财经人士的观点,以独特视角解析财经问题。

网易考拉推荐

夏斌:大城市房价是不是已经调控好?  

2014-06-19 11:39:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

【编者按】报告称,618日,国家统计局发布数据显示,今年5月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅0.16%,这是自20126月份以来首次由涨转跌。有关人士称:“买了就能赚钱”的阶段已经过去了,整个行业的增长速率将会放慢。

对此,国务院参事夏斌说过:房市调控本身并不复杂。两年前我早说过,为了精确打击投机,与其上房产税不如尽快上高额交易所得税。现细则出台晚,目前仍不细。如真正刚需笫一套如何进一步放宽条件;旧房新房如何支持;如何鼓励长期租房;这一切基础工作又基于房源信息的联网。

大城市房价是不是已经调控好了呢?让我们来看看夏斌在《危机中的中国思考》(上下卷)中怎么说的:

近几年关于房地产调控政策的分歧意见始终较大。如何正确抉择?有必要首先对一些似是而非的观点予以理论上的正确认识。

一、关于长期与短期的问题

媒体上经常将上海、北京房价与香港比,认为中国大城市房价的上涨是没有问题的。我看好中国经济持续高增长和再过20年经济总量将逼近美国这一发展趋势下中国人均收入水平不断提高的前景;看好中国经济在进一步提高全球化水平中城市化进程加快,北京、上海等大城市将更加繁荣这一历史必然。由于土地资源有限,从长期看,房价必然会呈上涨的趋势。同时,也应该看到,因为经济周期中货币与汇率等金融政策的调整,因为房地产调控政策的完善和市场逐趋成熟,因为人口拐点因素的逐渐增大或是宏观政策出现重大失误后的调整,在某个历史阶段,房价未必一定是涨,也许是跌,或者涨的趋势未必是现在人们所预期的走势。因此,住房投资特别是借钱进行投资,也许就会遭到损失,甚至是倾家荡产。所以,讨论房价问题不能混淆长期与短期问题。

二、关于民生与市场的问题

经过近几年对房地产市场宏观调控政策的摸索,人们越来越清楚,居民住房问题,不仅是个市场问题,也是个民生问题、社会政治问题。因此,在调控市场的同时,必须首先要保障每个公民有基本的居住权,需要对一部分收入水平较低的家庭,以非市场化的廉租房形式予以保障,包括要保障廉租房建设的土地供应、资金来源及其他形式的财政补贴。这些问题的解决不能靠市场化政策。而除廉租房性质之外的一切住房,应尊重市场规律,从宏观经济变量间的平衡出发予以调控。因此,基于中国人均收入水平仍处于较低阶段的特点,基于国民福利水平的提高是个渐进过程的特点,在政府调控中,只要是确保了宏观经济诸多变量间的基本平衡,即使面对居民改善性住房及其他房价的上升,舆论上更要引导,不能给居民购买改善性住房和大学生毕业后没几年就可以按揭买房以更高的期望值。同样,在调控中,面对改善性住房及其他房价的下跌,也不必惊慌失措,也应尽量由市场规律发生作用。因为只要宏观经济变量之间保持了基本的平衡,短期内房价出现较大幅度的涨跌,并不意味宏观调控出了问题,可能需要研究解决的是一个不成熟房地产市场中的其他政策制度的问题。

三、关于支柱产业与虚拟资产问题

房地产市场已是我国重要的支柱产业。尽管如此,我们也应承认,当前的中国,住房既可作为消费,又可作为投资,这也是一个现实。因此,如果政策引导不当,房价上涨预期较快,这时购房的投资、投机因素往往是大于消费因素,虚拟资产的特征会明显突出。在实际生活中,支柱产业因素与虚拟资产因素又是同时存在的。虚拟资产因素往往是宏观经济周期更容易出现过度波动的干扰因素。因此,作为宏观调控的长期政策思考,第一,要想尽办法消除房市中虚拟资产因素对宏观经济周期的负面影响;第二,即使作为支柱产业也不是鼓励其做得越大越好。似乎一说支柱产业就不应该在一定时期采取压缩、限制其过快发展的政策,对一个支柱产业同样应该在宏观经济变量保持平衡的前提下,考虑其在增长与物价间的平衡取舍问题。特别是在当今流动性过多、存在资产价格上升压力的情况下,又鉴于房地产作为支柱产业因素与虚拟资产因素同时存在、市场本身诸多制度还不完善的情况,更要关注其虚拟资产因素对宏观经济的负面影响。

四、关于跨期消费与信用膨胀的问题

美国金融危机后,使越来越多的人看清了,中国经济不可持续的问题之一,是结构问题。集中反映诸多结构问题的突出表现是高储蓄、低消费的结构问题。因此,扩大消费是当今宏观经济政策调整中的核心内容。由此出发,鼓励居民利用金融功能进行跨期消费是题中之意。但是,跨期消费应该不应该有个在哪里?同样又必须从居民可支配收入增长与宏观经济稳定发展平衡角度进行思考。相对于房价的持续上涨,如果居民可支配收入增长较慢,此时因宏观经济周期波动较大而出现利率水平的频繁调整,无首付按揭贷款或首付比例过低的贷款,有可能出现贷款偿付风险,或者出现信用膨胀的宏观风险。因此,从宏观经济平衡增长出发,同样必须对跨期消费要有一个的控制。既要允许跨期消费,又要防止信用过度膨胀。在这个方面,美国金融危机已提供了一个典型的反面教训。

基于以上四点宏观思考,我认为,在中国当前应该注意:

第一,在调控房地产市场中,对民生与市场问题,要有清晰的区别政策,不能含糊不清。在保民生的廉租房建设上,要把政策用足、做足。从土地、资金供应,到城市交通规划、租金补贴等方面,政府应予以充分的政策倾斜。只有在基本确保民生和社会稳定之后,政府才能有充分的、更大的房市调控空间,才能在调控中减少各种顾虑。当前,在健全廉租房建设的同时,应逐步淡化遭人议论批评的、在民生和市场关系上容易含糊不清的经济适用房政策。

第二,必须运用税收、金融等手段,减少房地产市场中的虚拟资产市场因素。这应该是一个长期坚持的方针。中国要吸取世界各国在发展房地产市场中的经验与教训:凡是将房地产市场作为消费市场的,一国的经济发展往往比较稳定,如德国、新加坡;凡是将房地产市场作为投资市场的,一国经济发展就不容易稳定。基于此现实,我们要提高老百姓的财产收入,应尽快开放各项实体经济领域的私人投资政策,鼓励老百姓从实体经济投资中获得更多的财产收入,而不是鼓励老百姓从虚拟资产市场去获得不稳定的财产收入。为此,(1)应该扩大国有控股企业资本分红的范围与比例,扩大国有控股企业(包括非上市企业)国有股有计划减持套现,充实财政预算、扩大居民消费、鼓励老百姓替换国企投资,同时减少国有控股大企业投资房市赚钱再扩大投资,不断出现国企中标地王,助推虚拟资产市场膨胀和进一步恶化经济结构的现象。(2)应该提高引进外资的质量与水平,重点引管理、引技术。通过调整政策,不鼓励甚至限制外资投资中国的房地产行业。(3)先易后难,通过税收手段,加大投资房而非自住房的拥房成本。通过政策调整,也许暂时会影响房地产行业进而影响投资。对此,我们要有清醒认识,我们要的是有利于经济长期稳定的投资政策,对于短期内投资下降的问题,不应饮鸩止渴,不应迁就从长期看早应解决的制度问题。应尽快通过改革,以改善其他方面的宏观经济政策和投资政策。

第三,只要是涉及金融放大功能的,一定要坚持一定的监管限制政策。对居民改善性住房和第二套住房,要坚持严格的首付按揭制度。对房地产开发企业要坚持严格的自有资本金制度。调控中国当前的房地产市场,不能把焦点仅仅集中在金融政策上,不能将调整购房首付比例作为像调整利率那样的日常短期调控手段看待。同时,当前认为金融政策是决定房地产冷热的舆论引导,是不正确的、危险的。尽管房地产行业是当前我国国民经济中与其他相关行业一样,是重要的支柱行业,但同样要看到,这个支柱行业与其他相关支柱行业又有不同的虚拟资产意义上的行业因素。在影响经济周期的因素中,此行业发展得快或慢,有着与其他支柱行业相同的影响因素,又有着与其他支柱行业不同的影响因素。因此,越是在宏观经济周期波动较大或者在周期的转折关头,越要警惕过分运用货币政策,防止货币政策助推、夸大房地产市场本身的虚拟资产市场的作用。金融活动的实质是什么?是为社会跨期交易活动提供信用替代品,是在提供替代品的过程中引入信用的不确定性和风险。一定意义上说,房地产市场是一个资产市场。正如在美国极负盛名的美国金融研究会主席富兰克林·艾伦曾说过:当资产价格由金融系统来确定时,可能就会产生泡沫。因此,我们在运用金融功能支持房地产企业进行跨期生产,和在运用金融功能支持居民跨期消费时,都不能仅仅看到其实体经济意义上的投资与消费的作用,而忽视其宏观风险。必须把房地产市场调控政策之一的金融政策,置于经济增长与物价、经济增长与信用供给、国际收支平衡的最基本的考量中。

总之,只要解决好房市中的民生问题,并将房市尽可能按消费品市场进行制度安排,在此大前提下,中国的房市自然会出现稳定发展的走势,政府的宏观调控也不会出现因房市过度波动而带来的烦恼与被动。

 

 

更多阅读,请参考夏斌作品:《十问中国金融未来》 《中国金融战略:2020

《危机中的中国思考》(上卷) 《危机中的中国思考》(下卷)

夏斌:大城市房价是不是已经调控好? - 东方经济评论 - 东方经济评论

 

  评论这张
 
阅读(295)| 评论(1)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017